Trotz Nachzahlung aufgelaufener Mietschulden kann einem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden.

Nach der BGH-Entscheidung sind die Gründe für die Zahlungsrückstände entscheidend. Sind die Mietschulden als selbst verschuldete Pflichtverletzung zu bewerten, ist trotz Nachzahlung eine ordentliche Kündigung möglich. Handelt es sich dagegen um unvorhergesehene wirtschaftliche Engpässe, ist bei Mietnachzahlung eine Kündigung nicht mehr möglich.

Im konkreten Fall hatte die Mieterin die geschuldete Miete nicht mehr bezahlt. Das Mietverhältnis wurde daraufhin fristlos gekündigt. Entsprechend unserem ständigen anwaltlichen Rat wurde aber hier vorsorglich auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Während des Prozesses beglich das Sozialamt die rückständige Miete.

Damit wird laut Gesetz die fristlose Kündigung gegenstandslos. Die Frage war aber, ob damit auch die fristgerechte ordentliche Kündigung entfiel. Amtsgericht und Landgericht hatten das angenommen und lehnten die Klage unserer Vermieterin ab.

Der BGH sah das anders. Zur Begründung heißt es, dass das Gesetz bei Nachzahlung nur die fristlose Kündigung gegenstandslos werden lasse. Für die ordentliche Kündigung fehle es dagegen an solch einer Vorschrift.

Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung sei stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung. Folglich müsse das Gericht in solch einem Fall aufklären, welche Gründe es für die ausbleibenden Mietzahlungen gab (BGH, Urteil v. 16.2.2005, Az: VIII ZR 6/04).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Volker Mayer, Fulda