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Ist die in einem Wohnraummietvertrag vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter wegen starrer Fristen unwirksam, so muss es der Vermieter sowieso entschädigungslos hinnehmen, wenn er eine durch Rauchablagerungen verschmutzte Wohnung zurückerhält. Damit aber nicht genug, kommentiert Rechtsanwalt Dr. Volker Mayer, Fulda, ein noch weitergehendes Urteil.
Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, so verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung, die durch vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter gem. § 538 BGB nicht zu vertreten.
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Ist dann auch noch vereinbart, dass der Mieter die Wohnung lediglich „besenrein“ zurückzugeben hat, so beschränkt sich die Reinigungspflicht des Mieters auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Ver-gilbte Wände und Geruchsbelästigungen muss der Mieter nicht beseitigen, so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 28.6.2006 – Az. VIII ZR 124/05.
Ausdrücklich offengelassen blieb, ob ausnahmsweise eine vom vertragsmäßigen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn „exzessives“ Rau-chen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.
Letztlich entscheidend ist immer die richtige Vereinbarung im Mietvertrag. Nur damit kann der Vermieter später seine Rechte geltendmachen.
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