Der aktuelle Rechtsfall
Kündigungsausschluss für 4 Jahre im Mietvertrag ist zulässig

Der BGH hat in einem Urteil entschieden, dass ein beidseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer 4 Jahre überschreitet.

Hintergrund der Entscheidung war ein Mietvertrag, in dem sowohl Mieter als auch Vermieter für die Dauer von 5 Jahren auf das Kündigungsrecht verzichtet haben. Der Mieter überlegte es sich jedoch bereits zu Beginn des Mietverhältnisses anders und kündigte den Mietvertrag unter Berufung auf die 3-Monatsfrist. Der Mieter bekam in allen drei In-stanzen Recht. Der BGH führte aus, dass ein zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts sowohl durch eine individuelle Vereinbarung der Parteien als auch formularmäßig grundsätzlich möglich ist.

Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Dauer des Kündigungsverzichts den Mieter entgegen Treu und Glauben benachteiligte. Jedenfalls bei einer Dauer von 5 Jahren sei der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Deshalb sei die Grenze für einen wirksam befristeten Kündungsausschluss in Anlehnung an die Regeln zur Staffelmiete bei 4 Jahren zu ziehen. Gleichwohl lässt der BGH ein Hintertürchen offen und bemerkt zum Schluss, dass unter besonderen Umständen etwas anderes gelten möge. Was das für Umstände sein können, lässt der BGH jedoch offen. Es bleibt festzuhalten, dass der Vermieter, der einen Mieter längerfristig binden möchte, bei der formularmäßigen Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses von mehr als 4 Jahren vorsichtig sein und notfalls rechtlichen Rat einholen sollte. (BGH, Urteil v. 6.4.2004 VIII ZR 27/04).

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Volker Mayer, Fulda

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