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Anfangsverluste beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger können nicht mehr sofort steuerlich geltend machen, wenn der Verkäufer weitere Leistungen erbringt. Rechtsanwalt Dr. Volker Mayer weist den Weg, die Anfangsverluste doch auszugleichen.
Seit Ende 2005 gilt das Steuerstundungsmodell für Verluste aus geschlossenen Fonds. Das aktuelle Anwendungsschreiben erstreckt die Nichtabzugsfähigkeit nun auch auf ganz normale Hauskäufe mit Vermietungsabsicht (Az: IV B 2S 2241-b/07/0001). Der Immobilienerwerb vom Bauträger führt immer dann zum Steuerstundungsmodell, wenn Nebenleistungen bestehen. Bei Eigentumswohnungen, denkmalgeschützten Häusern und Sanierungsobjekten heißt das, dass Abschreibung, Finanzierungsaufwand und die laufenden Kosten steuerlich zunächst nicht zählen. Der normale Bauherr von Mietwohnungen hingegen kann seine Verluste sofort steuermindernd geltend machen und mit seinem übrigen Einkommen verrechnen.
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Schädliche Nebenleistungen sind etwa Mietgarantie, Kreditvermittlung oder Steuer- und Rechtsberatung, selbst wenn der Bauträger nur für Fremdfirmen als Vermittler auftritt. Dann wird die hohe Denkmal- oder Sanierungs-AfA (Abschreibung) zusammen mit sämtlichen anderen Aufwendungen erst einmal festgeschrieben, bis es vielleicht in Jahrzehnten erstmals zu verrechenbaren Mietüberschüssen kommt. Der Bauträger sollte sich aus steuerlichen Gründen allenfalls um die Hausbewirtschaftung und -verwaltung kümmern und auch hierfür keine Vorauszahlungen für mehr als zwölf Monate verlangen. Unschädlich ist daneben bloß noch die Modernisierung eines Denkmal- oder Sanierungsobjekts ohne Zusatzarbeiten, wie auch der Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses zu marktüblichen Konditionen.
Käufer retten ihre zwangsläufigen Anfangsverluste also nur, wenn sie auf den Bezug von Nebenleistungen verzichten. Relevanz erhält das im Zusammenhang mit dem neuen Rechtsdienstleistungsgesetz, wonach zahlreiche Nebenleistungen, die bisher nur von Anwälten erbracht werden durften, nun auch von Maklern, Bauträgern und Banken geleistet werden dürfen. Dies aber eben zum Preis steuerlicher Nachteile der Erwerber. ADJULEX Rechtsanwälte & Steuerberater hilft besser.
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